Q: 저는 6개월 전 사채업자 甲으로부터 5,000만원을 차용하면서 제 소유의 부동산에 근저당권을 설정하였습니다. 그런데 형편이 어려워 이자를 제때 지급하지 못하였고 변제기에 이르러 그 동안 지급하지 못한 이자와 원금을 변제하려고 하였으나 甲은 터무니없는 금액을 요구하며 수령하기를 거절하였습니다. 이후에도 甲과 수 차례 만나려고 시도하였으나, 그 때마다 甲은 요구한 금액을 변제해야만 근저당권을 말소해주겠다며 만나주지 않고 있습니다. 이 경우 저는 어떻게 해야 합니까? A: 일부 사채업자 중에는 담보물을 헐값에 취득할 목적으로 변제기일에 일부러 만나주지 않거나 무리한 요구를 내세우는 등의 수법으로 채무자로 하여금 변제기일을 넘기게 하여 담보물을 처분하는 경우가 있는데, 이러한 경우 변제공탁(辨濟供託)제도를 이용하여 그 곤경에서 벗어날 수 있습니다. 변제공탁이라 함은 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때 또는 변제자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁소에 임치(任置)하여 채무를 면하는 제도를 말합니다(민법 제487조). 채권자가 변제를 받을 수 없는 때라 함은 예컨대, 채권자가 무능력자이거나 그 능력을 보충할 법정대리인이 없는 경우, 채권이 압류 또는 가압류되어 채권자에 대한 변제가 금지된 경우 등이고, 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우라 함은 예컨대, 상속 또는 채권양도의 유무·효력 등에 관하여 법률상·사실상 의문이 있는 경우, 채권자라고 칭하는 자가 여러 명인 경우 등입니다. 또한, 변제공탁의 목적물로는 동산·부동산을 불문하고, 변제의 목적물이 공탁에 적당하지 아니하거나 멸실 또는 훼손될 염려가 있거나 공탁에 과다한 비용을 요하는 경우에는 변제자는 법원의 허가를 얻어 그 물건을 경매하거나 시가로 방매하여 대금을 공탁할 수 있습니다(민법 제490조). 채무액일부의 변제공탁의 효력에 관하여 판례는 "변제공탁이 유효하려면 채무전부에 대한 변제의 제공 및 채무전액에 대한 공탁이 있어야 하고, 채무전액이 아닌 일부에 대한 공탁은 그 부족액이 아주 근소하다는 등의 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 채권자가 이를 수락하지 않는 한 그 공탁부분에 관하여서도 채무소멸의 효과가 발생하지 않는바, 근저당권의 피담보채무에 관하여 전액이 아닌 일부에 대하여 공탁한 이상 그 피담보채무가 계속적인 금전거래에서 발생하는 다수의 채무의 집합체라고 하더라도 공탁금액에 상응하는 범위에서 채무소멸의 효과가 발생하는 것은 아니다."라고 하였습니다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다17046 판결, 1992. 7. 28. 선고 91다13380 판결, 1983. 11. 22. 선고 83다카161 판결). 또한, "채권자에 대한 변제자의 공탁금액이 채무의 총액에 비하여 아주 근소하게 부족한 경우에는 당해 변제공탁은 신의칙상 유효한 것이라고 보아야 한다."라고 하면서 채무총액 69,384,761원에서 248,816원이 부족한 69,135,945원을 공탁하였는데, 집행비용의 차이, 계산상 과오 등으로 인하여 근소한 부족금액이 발생하였던 것이고, 그 부족비율이 0.35%에 지나지 않는 경우 그 공탁은 그 공탁시점에서 신의칙상 유효한 것으로 볼 수 있다고 한 사례가 있습니다(대법원 2002. 5. 10. 선고 2002다12871, 12888 판결). 그리고 조건부변제공탁을 할 경우 중 채권자가 조건의 이행의무가 있는 경우에는 조건부변제공탁도 유효합니다. 예컨대, 동시이행의 관계에 있는 반대급부를 조건으로 하는 변제공탁은 유효합니다(대법원 1992. 12. 24. 선고 92다38911 판결, 1992. 1. 22. 선고 92다8712 판결). 그리고 이러한 경우 공탁물수령자가 그 출급을 받으려고 한다면 붙여진 조건을 이행하였음을 증명하여야 공탁물의 출급을 청구할 수 있습니다. 그러나 공탁에 있어서 채권자에게 반대급부 기타 조건의 이행의무가 없음에도 불구하고 채무자가 이를 조건으로 공탁한 때에는 채권자가 이를 수락하지 않은 한 그 공탁은 무효입니다(대법원 2002. 12. 6. 선고 2001다2846 판결).변제공탁의 효과로는 변제가 있었던 것과 같이 채무는 소멸하고, 채권자는 공탁물인도청구권을 취득합니다. 공탁물인도청구권은 본래의 급부청구권에 갈음하는 것이므로, 그 권리의 성질·범위는 본래의 급부청구권과 동일해야 하고, 따라서 본래의 급부에 선이행 또는 동시이행의 항변권이 부착된 경우는 채권자가 먼저 자기의 급부를 해야 공탁물을 수령할 수 있습니다(민법 제491조, 공탁법 제9조). 그리고 질권·저당권이 공탁으로 인하여 소멸한 때를 제외하고는 채권자가 공탁을 승인하거나 공탁소에 대하여 공탁물을 받기를 통고하거나 공탁유효의 판결이 확정되기까지 변제자는 공탁물을 회수할 수 있고(민법 제489조), 착오로 공탁을 한 때나 공탁의 원인이 소멸한 때에도 공탁물을 회수할 수 있습니다(공탁법 제8조 제2항). 따라서 위 사안의 경우 甲이 변제 받기를 거부하고 있으므로, 귀하는 원금과 약정이자를 채무이행지, 즉 지참채무(持參債務)이므로 甲의 주소지를 관할하는 지방법원에 설치된 공탁소에 공탁하여 甲에 대한 채무를 면할 수 있을 것입니다(민법 제488조). 다만, 대법원의 `금전변제공탁의 경우 관할공탁소 이외의 공탁소에서의 공탁사건처리지침`은 `금전변제공탁`을 하는 경우에 한하여 공탁자의 주소지를 관할하는 공탁소에 공탁신청을 할 수 있도록 하였으며, 형사사건과 관련하여 공탁하고자 하는 경우에는 형사사건이 계류되어 있는 경찰서·검찰청(지청)·법원(지원) 소재지를 관할하는 공탁소에서도 공탁신청을 할 수 있도록 하였는데, 이 경우 공탁자는 공탁서제출시 공탁서 및 첨부서류 원본을 관할공탁소에 등기속달우편으로 송부하기 위한 우표를 붙인 봉투를 제출하여야 합니다(1999. 9. 16. 행정예규 제392호). 그리고 채무가 소멸하면 근저당권도 당연히 소멸하나(근저당권의 부종성) 귀하의 부동산에 경료된 근저당권설정등기가 자동적으로 말소되는 것은 아니므로, 귀하는 甲을 상대로 우선 근저당권처분금지가처분을 한 후 근저당권설정등기말소등기청구의 소를 제기해야 할 것입니다.